Checklist

Vanuit een bestaande woonsituatie naar bouwkavel nieuwbouw

Initiatieffase

  • 1. Er is sprake van een (veranderde) ruimtebehoefte. Wat gaan we doen? Verhuizen, verbouwen of uitbreiden?
    Nieuwbouw op dezelfde locatie of nieuwbouw op een andere locatie? Er wordt een programma van eisen geformuleerd en de voorlopige planning en het beschikbare budget worden vastgesteld.
  • 2. Opstellen van een vermogensopstelling door een accountant om door te laten rekenen wat onze financiële mogelijkheden zijn en waar onze grenzen in dit opzicht liggen.
  • 3. Bezoek aan de gemeente om informatie te krijgen: wat zijn de mogelijkheden op het bestaande bouwperceel. Wat staat er in het bestemmingsplan. Hoogte dakgoot en dakhoogte. Zijn er verder nog beperkingen en zo ja welke.
  • 4. Bepalen wat precies onze smaak is,welke eisen we stellen aan een huis, wat ons doel is, factoren als veiligheid, ‘ouderproof’, gemak e.d. mee laten wegen.
  • 5. Een letterlijk landelijke zoektocht in diverse wijken van Nederland en langs de daar gesitueerde huizen om een eigen idee te ontwikkelen over de architectuur, die ons aanspreekt. Een huis met een rietkap of dakpannen? Een villa, bungalow, landhuis? De uitstraling van een huis aan de Vecht of Amstel of een stedelijk of juist super modern karakter? Een huis met een eigen identiteit uit 2018?
  • 6. Welke materialen vinden we eigenlijk mooi? Moet duurzaamheid daarbij een rol spelen en welke consequenties heeft dat voor het toekomstige ontwerp? Denk aan zonnepanelen, luchtbehandeling of warmtepompen e.d.
  • 7. Moet het huis ‘ouderdomsproof’ worden? Heeft dit direct ook invloed op het ontwerp? Denk daarbij aan gelijkvloers, lift, schoonmaak in en rondom het huis en de materiaalkeuze qua onderhoud. Hoe zal dit zich verhouden tot de architectuur?
  • 8. Het raadplegen van vakbladen op zoek naar de architectuur en de bouwer die bij ons past. Wie zijn eigenlijk die bouwers?
  • 9. Algemene uitgangspunten formuleren: kelder / begane grond, 1e en of 2e verdieping / zolder ?
  • 10. Een zoektocht naar de architect die bij de door ons geformuleerde woonwensen past. En sluit deze persoon zich ook persoonlijk bij ons aan?
    Hoe flexibel is hij/zij en in hoeverre willen wij ons laten sturen in zijn/ haar ideeën of willen wij ons alleen maar laten begeleiden met inschakeling van zijn/haar competentie?
  • 11. Offertes aanvragen voor het complete traject voor de realisatie van de nieuwbouw bij diverse architecten.
  • 12. Keuze maken inzake de architect.

Ontwerpfase

  • 13. De wensen van de opdrachtgever worden vertaald in een ontwerp, bouwkundig, installatietechnisch en constructief. De opdrachtgever kiest dus zijn adviseurs, waaronder een architect, een constructeur, een installatieadviseur en indien gewenst een directievoerder / projectmanager. Belangrijk hierbij is de vertrouwensrelatie; de opdrachtgever moet door het team van deskundigen begeleid worden door de jungle van te nemen beslissingen en de daarmee samenhangende consequenties. Deze fase is onder te verdelen in schetsontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp.

Bouwvoorbereidingsfase

  • 14. De werkzaamheden die uitgevoerd moeten worden om te kunnen starten met bouwen. Te denken valt aan het aanvragen van alle vergunningen, het vervaardigen van de benodigde berekeningen, de werktekeningen en de definitieve materialisatie en detaillering. Belangrijk onderdeel in de bouwvoorbereidingsfase is de selectie van de uitvoerende partijen, meestal op basis van een offerte-aanvraag bij meerdere partijen.
  • 15. Bestaande bouwkavel in laten meten / kadaster / click-melding i.v.m. leidingen
  • 16. Zaken om alvast zelf te regelen die later bij de
    aanvraag van de omgevingsvergunning benodigd zijn:
    A Asbest-inventarisatie laten uitvoeren
    B Offerte voor asbest-sanering opvragen en laten uitvoeren.
    C Sloop bestaande woning, offertes opvragen
    D Sloopvergunning aanvragen bij de gemeente
    E Bodemonderzoek van het bouwperceel, offerte opvragen i.v.m. schoongrondverklaring e.d.
    F Grondmechanica (sondering en funderingsonder zoek), offerte opvragen om de bodemgesteldheid in kaart te brengen.
    G Keuze maken: wel of geen dakpannen en/of zonnepanelen
  • 17. Voorlopig ontwerp van de architect goedkeuren.
    Plattegronden en gevels.
  • 18. Zoektocht naar een aannemer in gang gaan zetten. Referenties opvragen. Welke aannemer past het beste bij het gekozen voorlopig ontwerp?
  • 19. Constructeur voor constructietekeningen en berekeningen, offertes aanvragen en een keuze maken.
  • 20. Installatie architect. Offertes aanvragen en een keuze maken. Op basis van het ontwerp een eerste verkenning laten uitvoeren van de energie-prestatie. En een eerste opzet met vergelijking van diverse EPC-scenario’s, gebaseerd op verschillende installatie-concepten. Basisberekening laten maken waarin de verschillende bouwfysische waarden afgelezen kunnen worden, maar ook het ruimte-beslag, het comfort en de energiekosten.
  • 21. Definitief ontwerp architect.
  • 22. Keuze aannemer afronden:
    • Wat is de planning: start bouw / bouwtijd/oplevering?
    • Calculatie: kelder / woonhuis / inrichting bouwplaats
    • Startkosten: uurloon / Ak / W&R e.d.
  • 23. Welstandscommissie bezoeken met het ontwerpplan en de motivatie. De gemeentelijke nota lezen over welstand c.q. eisen – per bestemmingsplan.
  • 24. Definitief ontwerp indienen bij de gemeente met bovenstaande vergaarde gegevens. Aanvraag omgevingsvergunning / verwachte vergunning / onherroepelijke vergunning.
  • 25. Volgende fase: het plan opnieuw laten doorrekenen door de aannemer om stelposten zoveel mogelijk uit te sluiten.
  • 26. Afspraken maken over de werktekeningen en de technische details die voor de bouw nodig zijn.
  • 27. Sloop en bouw starten.

Uitvoeringsfase

  • 28. De bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd. Kwaliteit, kosten en planning dienen bewaakt te worden.
  • 29. Oplevering en narooiwerkzaamheden. Het bouwwerk wordt overgedragen aan de opdrachtgever. Er wordt een lijst gemaakt van punten, die nog door de uitvoerende partijen gerealiseerd moeten worden.
  • 30. Verhuizen, ingebruikname.

Ondertussen zijn we verder bezig met:

  • A Verhuisbedrijf uitzoeken voor een droge en tijdelijke opslag in een verwarmde omgeving
  • B Bouwaansluiting aanvragen via de site Mijn aansluitingen.nl. Let op dit kan zeer veel tijd in beslag nemen!
  • C Met de aannemer nadenken over de terrein inrichting tijdens de bouw. Plaats voor de bouwkeet / toilet / beveiligde container voor materiaal opslag. Delen van het terrein afschermen om te behouden, tuin, bomen etc.
    Welke (tijdelijke) erfafscheiding gaat er komen en/of is er een beschoeiing is nodig.
  • D Afsluiten van het bouwterrein tijdens de bouw.
    Definitief hek bestellen. Draai richting of schuifhek? Inrij gemak voor de auto. Elektrisch, brievenbus, bus voor pakketjes, bel, intercom, camera. Elektrische aansluitingen!
  • E Nadenken over de alarminstallatie. Rond het huis en binnen. Waar moeten de aansluitingen komen. Meenemen in de kozijnen. Plaats van de bedieningspanelen. Beveiligde meterkast. Plaats van detectoren, camera’s, schriklichten, brandmelders, sirene’s etc. Doormelding?
  • F Terrein inrichting tijdens de bouw / bouwkeet / toilet voor de werknemers voldoende ruimte voor materiaal opslag / beveiligde opslag van apparatuur.
    Welke erfafscheiding gaat er komen en/of eventuele beschoeiing is nodig etc.
  • G Keuken uitzoeken of laten ontwerpen en maken, welk materiaal, onderhoudsvriendelijk? / welke apparatuur / welke afzuiging / welke stroomaansluitingen en afvoeren? Levertijd ? Via de aannemer laten lopen of aan het einde van de bouw de levering?
  • H Lift of hefplatform / verschillende eisen ten aanzien van onderhoudscontracten en alarmering /telefoon aansluiting / stroomaansluiting.
  • I Openhaard. Gas, elektrisch of hout. Luchtaanvoer / eisen voor de rookkanalen / evt. stroomaansluiting
    Rendement van de stookplaats met de voor en nadelen tegen elkaar afwegend.
  • J Raamkozijnen / hardhout, aluminium of staal. Vaste ramen, draai en/of kiep ramen en welke draairichting i.v.m. schoonmaak. Hang en sluitwerk, verzekeringseisen.
  • K Keuze van de buitendeur. Een enkele of dubbele deur, van welk materiaal, welke uitstraling en voor het hang en sluitwerk welke verzekeringseisen.
  • L Keuze van de garagedeur, openslaand, kiep of sectionale deuren of deelgarage deuren wel of niet electric. Welk materiaal. Welke isolatiewaarden?
  • M Keuze van de binnendeuren, materiaal / welke soort kozijn / de draairichting / het beslag / hoogte en breedte van de deuren. Een inpandige veiligheidsdeur?
  • N Sleutelplan (moedersleutel) om eventueel delen van het huis wel of niet begaanbaar te maken voor derden.
  • O Verlichtingsplan voor binnen en buiten. Ook voor het alarm en eventueel de tuin. Welke armaturen. De plaats van de lichtschakelaars welke lampen geschakeld welke enkel. Werklicht, sfeerverlichting, alarmverlichting etc.
    Welke armaturen?
    Bij een verlaagd plafond is men flexibeler bij de keuze en plaatsing van de verlichting. Welke plaats van de stopcontacten op welke hoogte en wel of niet geschakeld.
  • P Welke beglazing / welke eisen ten aanzien van de gestelde isolatiewaarde / dubbel of triple glas / smart glas en eventueel de kleur van het glas i.v.m. de ligging van het huis t.o.z. van de zon.
  • Q Zonwering / schutters, screens / zonneschermen / lamellen en de benodigde elektrische aansluitingen. Denk ook aan de diepte van de kozijnen! Verduistering door gordijnen, luxaflex etc.
  • R Buitenbestrating, betonvloer / klinkers / kiezels / berijdbare tegels / terrastegels. Denk aan de hoogtes bij de verschillende keuzes.
  • S Afwerking van de plafonds en de totale afwerking. Denk ook aan de akoestiek en de verlichtingsmogelijkheden i.v.m. de hoogte van de diverse armaturen van de spotjes. Stucwerk op het plafond?
  • T Maak vooral veel Foto’s van de bouw maar ook vooral van de elektrische leidingen met de meetlat ernaast zolang deze nog zichtbaar zijn.
  • U Afwerking van de binnenmuren. Behang / stucwerk / betonlook of tegelwerk etc. Elke afwerking geeft een ander dikte!
  • V Afwerking van de vloeren belangrijk hier ook vanwege de diverse diktes. Plavuizen, hout, pvc, laminaat vloerbedekking of zeil te legio om op te noemen. De plinten bepalen / op de muur, gelijk met de muur of anders. Van welk materiaal?
    één met de vloer of één met de wand?
  • W Sanitair uitzoeken voor badkamer en wc. Makkelijk zijn daarbij de leveranciers die 3 D presentaties maken voor een indruk van de gemaakte keuzes.
  • X Wasruimte inrichten. Droger en wasmachine laten verhogen let hierbij op de aansluitingen! Plaats voor vast droogrek of strijkmachine?
  • IJ Kasten bestellen of laten maken bij de meubelmaker. Langzaam op papier het huis gaan herinrichten.
  • Z Kleuren bepalen voor de muren, plafonds en deuren etc.
  • A Het ontwerpen van de brug / welke belasting / steilheid / grip / elektrische voorzieningen in de brug etc.
  • B Hebben moeten nadenken over welke gevelsteen we wilde en in welk verband de gevelstenen gemetseld moest worden en welk voegwerk we wilde hebben.
    Gebruik van eventueel natuursteen?
  • C De bouwaansluiting voor (gas,) licht en water moet weer omgezet worden naar een definitieve aansluiting. Let op dit kost veel tijd? en zal de eigenaar zelf moeten doen!
  • D Maak voor elke ruimte een afwerkstaat. (Tip: we hebben zelf de tekeningen extra gekopieerd en uitgeknipt en op elke plattegrond van de ruimte aangeven wat we op de vloeren, muren en plafond willen hebben met daarnaast de invulling van de verlichting en schakelaars en stopcontacten.) Dit kost veel tijd maar betaalt zich later weer terug.
  • E Koop een goedkope stofzuiger om elke hoek tijdens de bouw schoon te houden (al is het maar voor je eigen gevoel) want de goedwillende ambachtslieden zullen dat niet voor je doen daar zijn ze niet mee bezig. Ik heb wel gemerkt dat in een schoon huis men zorgvuldiger aan de bouw bezig is! Wees er daarnaast zoveel mogelijk bij en als het leuk is bouw ook zoveel veel mogelijk mee. Elke steen van het huis ken ik zo en elke vraag en overweging om het wel of niet zo de doen is in overleg met de aannemer tot stand gekomen.
  • F Wel of geen Domotica voor thuiscomfort in het huis laten toepassen voor bv. verlichting / verwarming / audio / alarm / gordijnen etc.
  • G Meenemen in het ontwerp kruipruimtes en bereikbaarheid van riolering onder de vloeren. Extra mantelbuizen plaatsen voor als er nog iets vergeten is.

Disclaimer
De checklist is met zorg en enthousiasme samengesteld. Voor u als lezer en wellicht ook als toekomstige eigenaar van een nieuw te bouwen woning op een kavel. Doe er uw voordeel mee met waar nodig de onderwerpen die mogelijkerwijs voor u van toepassing zouden kunnen zijn.